La documentazione varia in base all’immobile e alla provenienza della proprietà. Questa guida è una traccia organizzativa: per verifiche tecniche, fiscali o legali occorre coinvolgere i professionisti competenti in relazione al caso concreto.
Documenti del proprietario e titolarità
Servono normalmente documenti di identità e codice fiscale dei proprietari. Quando ci sono più intestatari, è utile chiarire fin dall’inizio chi dovrà partecipare alle decisioni e alla firma. Se opera un rappresentante, la procura deve essere adeguata all’atto da compiere.
Atto di provenienza
È il documento che spiega come la proprietà è stata acquisita: compravendita, donazione, successione o altro titolo. Aiuta a ricostruire la storia giuridica dell’immobile e permette al notaio di avviare le verifiche necessarie.
In caso di eredità possono essere necessari ulteriori passaggi e documenti. Ne parliamo nella guida dedicata a come vendere una casa ereditata.
Visura e planimetria catastale
La planimetria deve essere confrontata con lo stato reale. Spostamenti interni, ampliamenti o altre differenze meritano una verifica tecnica. Il catasto, da solo, non prova la regolarità urbanistica: sono controlli distinti che non vanno confusi.
Documentazione urbanistica ed edilizia
Titoli edilizi, eventuali pratiche successive e documenti comunali permettono al tecnico di ricostruire lo stato autorizzato. Se manca qualcosa o emergono difformità, bisogna capire con il professionista incaricato quale percorso sia possibile e quali tempi richieda.
Perché verificare prima?
Una difformità scoperta dopo una proposta può incidere su tempi, finanziamento e fiducia tra le parti. Affrontarla prima consente di spiegare la situazione e programmare gli interventi necessari.
Attestato di prestazione energetica
L’APE descrive la prestazione energetica dell’immobile e viene utilizzato nella commercializzazione e negli atti secondo la normativa applicabile. Se non è disponibile o non è più valido, conviene attivarsi prima della pubblicazione.
Documenti condominiali
Per un immobile in condominio sono utili regolamento, tabelle, informazioni sulle spese, verbali recenti e situazione dei pagamenti. È importante conoscere eventuali lavori deliberati o discussi, perché possono influire sulla decisione dell’acquirente e sulla trattativa.
Mutuo, impianti e altri documenti
Se esiste un mutuo o un’ipoteca, occorre ricostruire la situazione e coordinare l’eventuale estinzione. Dichiarazioni relative agli impianti, agibilità quando disponibile e documenti delle pertinenze completano il quadro in base al tipo di immobile.
Checklist iniziale
- Documenti e codici fiscali dei proprietari.
- Atto di provenienza e documenti successori, se pertinenti.
- Visura e planimetria catastale aggiornate.
- Documentazione urbanistica da far verificare al tecnico.
- APE valido o incarico per predisporlo.
- Informazioni condominiali e lavori deliberati.
- Situazione di mutui, ipoteche e pertinenze.